Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato un appartamento a piano rialzato che ho completamente ristrutturato.
Avendo le cantine sotto il mio pavimento è piuttosto freddo ma questo potei anche passarci sopra, il problema più grande è che nella camera da letto una parte del pavimento è a sbalzo e ha due pareti esterne completamente al freddo. Il risultato che in quella parte di pavimento mi si forma la condensa. (solo sul pavimento e non sul muro)
Ho fatto presente la cosa all'amministratore il quale ha fatto fare una perizia (peraltro solo visiva) ad un suo tecnico di fiducia il quale ha dedotto (con una relazione che ho pagato solo io) che la condensa è dovuta ad una scarsa aereazione de locali (cosa non vera io apro tutte le mattine le camere) e dal cambio degli infissi (nuovi che non favoriscono il riciclo d'aria). Secondo me il problema è che il solaio sul quale poggia il mio pavimento è a sbalzo (non protetto dall'esterno) e quindi non coibentato, lo sbalzo termico trattandosi anche di un angolo con due pareti esterne provoca la formazione della condensa.
1 - Come devo procedere devo richiedere una perizia da un tecnico non di parte (cioè del codominio)
2 - Il condominio è obbligato a coibentare quella zona esterna e soprattutto a chi spetta la spesa a tutti i condomini o solo a me.
Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato un appartamento a piano rialzato che ho completamente ristrutturato.
Avendo le cantine sotto il mio pavimento è piuttosto freddo ma questo potei anche passarci sopra, il problema più grande è che nella camera da letto una parte del pavimento è a sbalzo e ha due pareti esterne completamente al freddo. Il risultato che in quella parte di pavimento mi si forma la condensa. (solo sul pavimento e non sul muro)
Ho fatto presente la cosa all'amministratore il quale ha fatto fare una perizia (peraltro solo visiva) ad un suo tecnico di fiducia il quale ha dedotto (con una relazione che ho pagato solo io) che la condensa è dovuta ad una scarsa aereazione de locali (cosa non vera io apro tutte le mattine le camere) e dal cambio degli infissi (nuovi che non favoriscono il riciclo d'aria). Secondo me il problema è che il solaio sul quale poggia il mio pavimento è a sbalzo (non protetto dall'esterno) e quindi non coibentato, lo sbalzo termico trattandosi anche di un angolo con due pareti esterne provoca la formazione della condensa.
1 - Come devo procedere devo richiedere una perizia da un tecnico non di parte (cioè del codominio)
2 - Il condominio è obbligato a coibentare quella zona esterna e soprattutto a chi spetta la spesa a tutti i condomini o solo a me.
Sia la Legge n. 373/1976 che la L. 10/1991 prevedevano controlli da parte del Comune:
veda al riguardo artt. 17e 18
Art. 17. Dopo l'entrata in vigore del regolamento di esecuzione, fermo restando l'obbligo della licenza edilizia prevista dalla vigente legge urbanistica, il committente di edifici di cui al primo e secondo comma dell'art. 14 prima dell'inizio dei lavori deve depositare al competente ufficio comunale in allegato al progetto esecutivo, una documentazione idonea a dimostrare la rispondenza delle caratteristiche di isolamento termico a quanto previsto dalla presente legge e dal regolamento di esecuzione.
Per le classi di edifici nuovi o ristrutturati che saranno indicate dal regolamento di esecuzione, i comuni debbono procedere a verifica della conformità delle opere eseguite alle norme della presente legge entro sei mesi dalla data di fine lavori dichiarata dal committente. La licenza di uso o di abitabilità non può essere rilasciata se gli accertamenti non hanno dato esito positivo. In tutti gli altri casi il progettista, il costruttore e il direttore dei lavori devono rilasciare una dichiarazione congiunta con la quale, ciascuno per gli obblighi che gli competono, certifica sotto la propria responsabilità la rispondenza dei lavori eseguiti alla documentazione depositata dal committente a norma del primo comma. Tale dichiarazione è necessaria per il rilascio della licenza di uso o di abitabilità. Il comune altresì ha facoltà di procedere a verifica entro 5 anni dalla data di fine lavori. La verifica può essere effettuata anche su richiesta e a spese del committente, dell'acquirente dell'immobile e del conduttore . In tutti i casi il comune può procedere al controllo dell'osservanza delle norme della presente legge sia in relazione al progetto dei lavori sia in corso di esecuzione dei lavori stessi. In caso di accertamento di difformità in corso d'opera, il sindaco può sospendere l'esecuzione dei lavori di costruzione e deve in ogni caso informa il prefetto per la irrogazione delle sanzioni di cui al successivo art. 18. Può altresì ordinare, quando ciò sia possibile, le modifiche necessarie per adeguare l'edificio alle caratteristiche previste. Il regolamento di esecuzione definirà il contenuto, le modalità e i termini per la presentazione della documentazione e della dichiarazione di fine lavori e la procedura da seguire in caso di introduzione di varianti al progetto originale. Capo IV SANZIONI.
Art. 18. L'inosservanza della norma dell'art. 4, primo comma, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a 1 milione e non superiore a 10 milioni. L'inosservanza delle norme degli artt. 4, terzo comma, 9, primo comma, e 16, primo comma, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a 200.000 e non superiore a 2 milioni. Il committente il quale ponga in opera un impianto avente caratteristiche tecniche diverse da quelle del progetto depositato ai sensi dell'art. 9 e che non osservi le disposizioni degli artt. 5, primo e secondo comma, 6, primo comma, e 8, è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore a 500.000 lire e non superiore alla somma corrispondente a quella ottenuta moltiplicando per 50 la potenza termica al focolare dell'impianto, misurata kcal/h. Il committente di un edificio, il quale non osservi nella costruzione la caratteristica di isolamento termico indicata nella documentazione presentata al comune ai sensi del primo comma dell'art. 17, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore alla somma ottenuta moltiplicando per 10.000 la cubatura totale dell'edificio espressa in metri cubi. La sanzione amministrativa è applicata dal prefetto con il rispetto delle modalità e delle forme stabilite dagli artt. 3, 4, 7, 9, escluse quelle del sesto comma, ultimo periodo, 10, 11, 12, 13, della legge 3 maggio 1967, n. 317, e successive modificazioni.
Art. 19. Il sindaco, con il provvedimento mediante il quale sospende i lavori, deve fissare un adeguato termine per la regolarizzazione dello impianto, quando ciò sia possibile. L'inosservanza del termine importa una ulteriore comunicazione al prefetto per l'irrogazione di una nuova sanzione amministrativa. Per i casi in cui la regolarizzazione richieda rilevanti opere murarie di demolizione e rifacimento, il sindaco può imporre l'adeguamento solo per la parte che può essere effettuata con demolizioni e rifacimenti di non grande rilievo. In tal caso l'acquirente o il conduttore dell'immobile ha diritto al risarcimento, da parte del committente e del proprietario, del danno per maggior costo nella gestione dell'impianto derivante dalla mancata realizzazione dell'adeguamento.
Art. 20. Qualora in un impianto termico l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontri difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro 6 mesi dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.
veda al riguardo artt. 33 e 34
33. Controlli e verifiche. 1. Il comune procede al controllo dell'osservanza delle norme della presente legge in relazione al progetto delle opere, in corso d'opera ovvero entro cinque anni dalla data di fine lavori dichiarata dal committente. 2. La verifica può essere effettuata in qualunque momento anche su richiesta e a spese del committente, dell'acquirente dell'immobile, del conduttore, ovvero dell'esercente gli impianti. 3. In caso di accertamento di difformità in corso d'opera, il sindaco ordina la sospensione dei lavori. 4. In caso di accertamento di difformità su opere terminate il sindaco ordina, a carico del proprietario, le modifiche necessarie per adeguare l'edificio alle caratteristiche previste dalla presente legge. 5. Nei casi previsti dai commi 3 e 4 il sindaco informa il prefetto per la irrogazione delle sanzioni di cui all'articolo 34 (21/f).
------------------------ (21/f) Vedi, l'art. 131 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia emanato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. ************************************************ 34. Sanzioni. 1. L'inosservanza dell'obbligo di cui al comma 1 dell'articolo 28 [ 1. Il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell'inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge. ] è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni. 2. Il proprietario dell'edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione depositata ai sensi dell'articolo 28 e che non osserva le disposizioni degli articoli 26 e 27 è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore al 5 per cento e non superiore al 25 per cento del valore delle opere. 3. Il costruttore e il direttore dei lavori che omettono la certificazione di cui all'articolo 29 [ 1. Per la certificazione e il collaudo delle opere previste dalla presente legge si applica la legge 5 marzo 1990, n. 46 ], ovvero che rilasciano una certificazione non veritiera nonché il progettista che rilascia la relazione di cui al comma 1 dell'articolo 28 non veritiera, sono puniti in solido con la sanzione amministrativa non inferiore all'1 per cento e non superiore al 5 per cento del valore delle opere, fatti salvi i casi di responsabilità penale. 4. Il collaudatore che non ottempera a quanto stabilito dall'articolo 29 è punito con la sanzione amministrativa pari al 50 per cento della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale.
1 - serramenti sostituiti in tutti i locali
2 - serramenti in pvc doppio vetro tirpla gurnizione
3 - la condensa si forma solo sul pavimento del solaio a diretto contatto esterno
4 - sulle pareti sterne fredde non ci sono formazioni di muffa
5 - quando ho comprato c'era il parquet ed avendo subito provveduto alla completa ristrutturazione non potevo sapere se c'erano già problemi anche se la vecchia proprietaria dice di non ver mai vuto di questi problemi
6 - posso obbligare il condominio di provvedere alla coibentazione di quella parte esterna?
6 - posso obbligare il condominio di provvedere alla coibentazione di quella parte esterna?
A mio avviso se si tratta di difetto costruttivo (e qui ci vuole la perizia di un tuo tecnico) allora sì, il condominio è obbligato a porre rimedio (rivalendosi eventualmente sul costruttore, ma immagino siano già passati troppi anni).
Hai valutato di proporre la riqualificazione di tutto il condominio sfruttando il bonus 110%, invece di intervenire solo sul pezzo a sbalzo?
Sarebbe molto più conveniente sia dal punto di vista funzionale (isolare solo la parte a sbalzo porterebbe a inevitabili ponti termici e lascerebbe cmq al freddo il resto dell'appartamento; ovviamente non porterebbe alcun vantaggio agli altri condomini) sia da un punto di vista dei costi.
Buongiorno, la costruzione è del 1977 quindi ormai la soluzione del costruttore non è fattibile.
Il discorso del 110% mi sembra che non siano d'accordo tutti i condomini perchè hanno paura che per ottenere le 2 classi energetiche si debba intervenire all'interno dell'appartamento, almeno così l'amministratore ci ha detto.
Quindi credo che devo intraprendere questa strada da solo.
Mi chiedevo se forse era meglio intervenire da dentro (cappotto interno ad esempio e massetto termico nella zona dove ho la condensa) anzichè intraprendere via legali che magari risultano anche più costosi dagli interventi interni.
Per verificare quali siano i lavori necessari per il "salto" di 2 classi energetiche dovreste sentire un termotecnico.
Il riscaldamento è autonomo o centralizzato?
Generalmente già il cappotto + isolamento solaio primo e ultimo piano sono sufficienti, se procedeste anche alla sostituzione dell'impianto di riscaldamento comune la certezza aumenterebbe, soprattutto se riusciste a mettere un sistema aa pompa di calore + pannelli fotovoltaici sul tetto.
Il fatto di alcuni condomini contrari si può superare, sia con maggiori informazioni, sia con la considerazione che cmq le decisioni in condominio si prendono a maggioranza: per la riqualificazione energetica e il 110% l'unanimità è auspicabile ma non indispensabile.
Cmq l'alternativa o pagate per la correzione del difetto costruttivo senza nessun vantaggio o non pagate nulla e rimettiamo a nuovo tutto il condominio dovrebbe facilitare la decisione ai dubbiosi. 😉
Il cappotto interno è l'ultima ratio, se null'altro funziona.
Piuttosto fai tu a tue spese il cappotto esterno sullo sbalzo e immediate vicinanze.
Può consigliarmi qualche perito zona monza che può seguirmi in questo iter?
Può consigliarmi qualche perito zona monza che può seguirmi in questo iter?
Purtroppo no, non conosco nessuno dalle tue parti.
Però se chiedi in giro (conoscenti / amici / parenti / colleghi) di un bravo termotecnico, sicuramente trovi.
Grazie tante per la conseulenza
Può consigliarmi qualche perito zona monza che può seguirmi in questo iter?
1 - serramenti sostituiti in tutti i locali
2 - serramenti in pvc doppio vetro tripla guarnizione
3 - la condensa si forma solo sul pavimento del solaio a diretto contatto esterno
4 - sulle pareti sterne fredde non ci sono formazioni di muffa
5 - quando ho comprato c'era il parquet ed avendo subito provveduto alla completa ristrutturazione non potevo sapere se c'erano già problemi anche se la vecchia proprietaria dice di non ver mai vuto di questi problemi
6 - posso obbligare il condominio di provvedere alla coibentazione di quella parte esterna?
1 - serramenti sostituiti in tutti i locali
2 - serramenti in pvc doppio vetro tripla guarnizione
-> QUINDI LE CONDIZIONI SONO OMOGENEE IN TUTTI I LOCALI
3 - la condensa si forma solo sul pavimento del solaio a diretto contatto esterno
4 - sulle pareti esterne fredde non ci sono formazioni di muffa
-> QUINDI LE PARETI HANNO UN MINIMO D'ISOLAMENTO TERMICO MENTRE IL PAVIMENTO (SOLAIO VERSO L'ESTERNO) NO
5 - quando ho comprato c'era il parquet ed avendo subito provveduto alla completa ristrutturazione non potevo sapere se c'erano già problemi anche se la vecchia proprietaria dice di non aver mai vuto di questi problemi
-> AMMESSO CHE LA VECCHIA PROPRIETARIA DICA IL VERO (QUIEN SABE?) VUOL DIRE CHE SI SONO MANIFESTATI DOPO CHE HA COMPRATO E NON PRIMA - SE LE AVESSE TACIUTO IL PROBLEMA (DIFFILE DIMOSTRARLO) L'AVREBBE POTUTA CITARE PER DANNI
6 - posso obbligare il condominio di provvedere alla coibentazione di quella parte esterna?
-> AMMESSO CHE SIA UN VIZIO E DIFETTO COSTRUTTIVO "AB ORIGINE" (1977) IL CONDOMINIO NON HA RESPONSABILITA' AL RIGUARDO
la costruzione è del 1977 -> QUINDI RIENTRA NELLA NORMATIVA EX L. N. 373/1976
Art. 17. Dopo l'entrata in vigore del regolamento di esecuzione, fermo restando l'obbligo della licenza edilizia prevista dalla vigente legge urbanistica, il committente di edifici di cui al primo e secondo comma dell'art. 14 prima dell'inizio dei lavori deve depositare al competente ufficio comunale in allegato al progetto esecutivo, una documentazione idonea a dimostrare la rispondenza delle caratteristiche di isolamento termico a quanto previsto dalla presente legge e dal regolamento di esecuzione.
Per le classi di edifici nuovi o ristrutturati che saranno indicate dal regolamento di esecuzione, i comuni debbono procedere a verifica della conformità delle opere eseguite alle norme della presente legge entro sei mesi dalla data di fine lavori dichiarata dal committente.
La licenza di uso o di abitabilità non può essere rilasciata se gli accertamenti non hanno dato esito positivo. In tutti gli altri casi il progettista, il costruttore e il direttore dei lavori devono rilasciare una dichiarazione congiunta con la quale, ciascuno per gli obblighi che gli competono, certifica sotto la propria responsabilità la rispondenza dei lavori eseguiti alla documentazione depositata dal committente a norma del primo comma.
Tale dichiarazione è necessaria per il rilascio della licenza di uso o di abitabilità.
1) - reperire copia della L. n. 373/1976 in Comune, depositando istanza accesso documenti (poi se per favore mi da una mail le invio il modulo), oltre alla dichiarazione congiunta sottoscritta dal progettista, dal costruttore e dal direttore dei lavori circa la rispondenza dei lavori eseguiti alla documentazione ex art. 18 della predetta Legge, nochè pure copia dell'abitabilità (ESISTE?)
2) - fare tre sondaggi in loco, magari con utilizzo di carotatrice diamantata, senza demolire con demolitore le strutture (io ne ho una con diametro mm. 25), estrarre le carote estratte dalle strutture ed esaminare la composizione delle due pareti e del solaio, mettendole a confronto con quanto dichiarato nella documentazione ex art. 18 L. n. 373/1976 (io poi inserisco anche nel foro prodotto della carotarice una sonda flessibile da mm. 16 di spessore di un endoscopio a fibre ottiche ed eseguo la fotografia dei costituenti le strutture)
3) - se si accertano delle difformità procedere contro il Comune, il Progettista, il Direttore Lavori e l'Impresa (ammesso che esistano ancora questi 3 soggetti)
4) - se l'abitabilità è stata rilasciata ugualmente in presenza delle difformità che eventualmente lei avrà accertato con i sondaggi/confronto documentale le responsabilità di detti soggetti sono ancora più gravi
se non si vuole andare in causa procedere come ha detto il sommo Condo alla coibentazione esterna delle strutture per usufruire del superbonus 110%
l'isolamento dall'interno locali, sia in intercapedine (se esistente) sia con contropareti in cartongesso non usufruisce del superbonus 110%
non ho finito...calma..un attimino
L'insufflaggio della intercapedine del condominio potrebbe essere una soluzione? rendendo le pareti più caldi magari non ci sarebbe lo sbalzo termico e non si creerebbe la condensa a pavimento?
Per fare l'insufflaggio ci vuole l'autorizzazione del condominio?
Bisogna in ogni caso cmq avvertire l'amministratore?
L'insufflaggio della intercapedine del condominio potrebbe essere una soluzione? rendendo le pareti più caldi magari non ci sarebbe lo sbalzo termico e non si creerebbe la condensa a pavimento?
Per fare l'insufflaggio ci vuole l'autorizzazione del condominio?
Bisogna in ogni caso cmq avvertire l'amministratore?
Per vedere se l'insufflaggio è una soluzione corretta per il suo caso va fatta una verifica trasmittanza termica parete PRE e POST insuflaggio e soprattutto una verifica formazione condensa interstiziale (la più subdola...perchè si forma all'interno degli strati del muro)
Ho visto casi d'isolamento dall'interno con insuflaggio di cellulosa e altri materiali ove si è formata condensa interstiziale che è andata a sfociare addirittura in facciata macchiandola d'umidità
In ogni caso non basta coibentare le pareti ma occorre intervenire anche a livello pavimento (ho visto casi in cui c'era formazione d'acqua sul pavimento causa condensazione)
Se mi fa per favore sapere come sono esattamente composti gli strati della parete e del solaio (e ritorniamo a tre sondaggi in sito) le faccio il calcolo senza problemi
All'interno della sua proprietà non deve comunicare nulla al suo Amministatore...basta che le opere non riguardino la sicurezza strutturale
Per i bonus fiscali dovrà optare per il 50%